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胡景北的博客

一个人道的自由主义者

 
 
 

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关于我

胡景北1953年3月生,江苏南京人。1997年2月毕业于德国科隆大学经济和社会科学学院并取得博士学位。现为同济大学中德学院经济学教授、德国德意志银行基金教授。论文与著作的内容请见胡景北教授个人主页:http://www.hujingbei.net

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“从少数人借房致富”到“居者有其屋”——一个自由主义者对中国住宅政策的十点建议  

2009-12-23 12:09:47|  分类: 社会观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“从少数人借房致富”到“居者有其屋”

——一个自由主义者对中国住宅政策的十点建议

 

将近一个月前,我就中国的左派和右派问题写了一篇夜话,指出中国目前的问题不是左派右派之争,而是自由主义和专制主义之争。但是,自由主义的观点绝不应当停留在理论层次上:它需要落实到各个重大社会、经济、文化问题上。在这篇夜话里,我将作为一个自由主义者提出对中国楼市改革和发展的十点建议。中国楼市已经沦为富人楼市,楼价过高不过只是富人楼市的一种表现而已。而富人楼市的形成又是因为理当代表社会大众利益的政府不作为甚至反过来推动楼市为富人造楼,造高价楼。政府土地和住宅政策不合理、楼价过高导致的楼市泡沫已经成为中国经济稳定增长的主要威胁。楼市泡沫爆裂,中国经济危机对每个中国人都没有好处。可缩小楼市泡沫、维持经济稳定要求把中国楼市从富人楼市变成平民楼市,要求政府的土地和住宅政策从根本上转变方向,从保证“少数人借房致富”转变到保证“居者有其屋”。从自由主义立场出发,我对中国楼市的健康发展提出以下十点建议:

 

1.      租房可以报户口,租房者和买房者公民身份相同

2.      把70年土地使用费一次性征收改为逐年征收

3.      对一户多套住房征收高额累进物业税

4.      对外国人购房征重税

5.      公开政府官员的国内外房产

6.      禁止政府部门、国有企业建造、购买住宅分配给官员或职工

7.      政府和房地产公司脱钩

8.      改变住宅土地制度,恢复郊区农民自由建房的权利

9.      政府和社会力量建造经济出租房

10.  需要新建办公楼的政府机构迁到低房价城市或地区

 

以下是对上述建议的逐项论证

1.      租房就可以报户口,租房者和买房者的居民身份、和城市原居民的公民身份完全相同。

租房可以报户口,新迁入城市的移民和刚刚毕业的大学生将不必为了户口而不得不赶紧买房子。支持当前高价楼市的人常常举外国年轻人也无力买房的例子。但是他们忘记了,外国年轻人租房就可以报户口,就可以像买房者一样获得获得所有当地公民权利。像中国在外国的留学生,毕业后确实无力很快买房,但他们也不需要很快买房,因为他们租房居住就可以获得和买房者同等的居民身份。假如不是这样,假如美国、欧洲也实行不买房子就不能报户口的政策,那绝大部分中国留学生毕业后早就打道回府了。

租房就可以报户口是全世界各个国家的惯例,也是在毛泽东政府建立“二等公民”的户口制度之前中国的惯例。人口流动是现代社会的正常现象。人口管理采行的应当是居住地原则,而非出生地原则。居住地原则重视的是一个人在某地区居住的稳定性,而非此人是否自有房子。租房居住的居民和自有房子的居民在社区管理、公民权利上不应当有任何区别。

一个国家追求的“居者有其屋”绝不意味着“居者必须购房”。“居者有其屋”的意思首先在于无论购房租房,居者的公民权利相同。在这个前提下,无论购房租房,居者有屋可居;无论购房租房,居者有经济上承担得起的屋可居,居住条件符合人的基本尊严。因此,居者有其屋也必然意味着许多人是租房子的“居者”。今天的中国,许多人在事实上是租房子的“居者”。可他们在居住地没有户口。支持高价楼市的人往往把楼市高价的责任推到人人要自有住房的幻想上,并且用国外自有住房比率低来说明中国人追求自有住房才造成了房价高企。可是,当一个政府剥夺租房者公民权利的时候,一个公民又怎么可能不追求买房呢?这个政府下自有住房比率又怎么可能不高呢?我们政府目前所要做的,是承认租房者的存在,恢复租房者在他们所居住社区、城市的公民权利。

租房就可以报户口不但可以缓解青年人和移民的购房压力,而且也是中国政治改革的必要条件。中国迟早将实行选举制度,上世纪五十年代初期被作为“人民当家作主”标志而时髦一时的选民证迟早要成为中国人的正常文件。而那时候选民就是按照居住地原则确定的,与一个人在某地有无房产完全无关,更与一个人的原籍或者原住地完全无关。现在世界各国确定选民所在地区也全都根据居住地确定。中国近期或者未来的真正民主选举也只可能按照这个原则确定选民。比如一位来自安徽的农民工长期居住在北京,即使他在北京没有房产,他也应当是北京的选民。上海复旦大学一位青年教师是复旦大学集体户口,而他租房居住在浦东,他便应当是浦东选民而非复旦大学所在地的杨浦区选民。所以,居者有其屋本身又和居者有其权(公民权)密切联系在一起的。

2. 取消70年土地使用费一次付清的做法。

目前政府对购房者一次性征收70年房产所用土地的使用费。它立即提高了现有房价,加重了购房者的负担。小时候上学课本说地主老财提前收租,可也不过预先征收了农民三、五年地租。现在政府一下子预先征收70年的土地使用费,让老百姓把他几十年以后才该付的费用现在就付清,可有哪个部门现在就把老百姓一年后工资付清的?目前的70年土地使用费一次付清的做法方式完全不合理,它应当改为逐年付款。

中国几千年来谁也没有听说过某年的政府要替10年后、20年、50年后的政府收钱的事情。当然,土地使用费逐年付款对政府的缺陷,除了现在的政府不能把未来政府的钱拿来用之外,据说政府还担心收不到款,老百姓不肯付款。这个担心只是政府对自己没有信心的表现。1949年以前和1949年后直到文化大革命把城市地产全部收归政府之前,中国的政府机构没有现在这么庞大,人力、设备没有现在这么雄厚,土地税、费照样逐年收了上来。世界各国都逐年征收土地税费,也没有听说收不上来的事情。所以,中国政府应当对自己有信心,该逐年收费的事情就能够逐年办到。

3.      对一户多套住房征收高额累进房产税

征收高额累进的房产税或物业税是把楼市从富人楼市转变为平民楼市的关键措施。国家在鼓励、帮助居民购买第一套住房的同时,对第二套住房征收物业税,对第三套和第三套以上住房征收高额累进物业税。对占地特别大的住房征收惩罚性的土地占用费。

这类措施几乎无须论证。全国人大开会讨论物业税也不止一次了。世界各国都有物业税。我们到德国、美国常常看到一些高级房产、占地面积大的房产,后来因为交不起物业税而由主人干脆献给政府或者教会。一些中国富人到国外买房后发觉不合算,因为那里物业税高,房子空置在那里都空置不起。而中国投机性购房之所以盛行的一个重大原因是持有房产不需要成本。比起美国,中国是个人口更多、可用土地更少的国家,为促进“居者有其屋”,房子就不能够主要为富人建造,为投机者建造。引导房产市场不为富人造房和抑制投机购房的主要途径,是政府向高级住房、占地面积大住房和一户家庭多套住房征收高额累进的物业税甚至惩罚性的税收。这一点也是对政府的考验。可以说,只要政府一天还不征收物业税,政府在房产市场上就是在为富人服务。

4. 对外国人购房征重税

这是因为中国人均可用土地本来就少于其他国家,中国现在又处于城市化高峰,做到中国人居者有其屋、屋子符合人的基本尊严本来就有困难,外国人来中国购房更加剧了中国的困难。因此中国应当对外国人在中国购房征重税。这类重税同时也是把中国楼市从富人楼市转变为平民楼市所不可缺少的措施。事实上,中国许多城市建立的高档住宅区就是以外国人为购房对象的。这样一种潮流必须被打断。

5.公开政府官员的房产

当前楼市泡沫和官员腐败密切联系在一起。为了切断两者的联系,中国应当用法律手段强制官员公开家庭包括直系亲属的房产数量与面积,包括他们的国外房产。这一建议的必要性无须更多论证。

6.禁止政府部门、国有企业建造、购买住宅分配给官员或职工

这是因为国家已经取消福利分房,同时房产已经市场化。政府部门、国有企业建造或购买住宅分配已经成为对国有资产的盗用。此外,除了像国家主席、政府总理这样的职务需要在政府机关内集中居住、因此在任职期间由政府在机关区域内部提供一套公款住宅外,其余官员都不得享有公款住宅。

接受国家资助的事业单位和企业单位也应当如此。因为如果它们需要国家资助,那它们首先不能把自有资金用于建造或购买住宅并贱价分配给它们的干部和职工。

同时,私有企业购买住宅的费用应当作为利润支出。

7. 政府与房地产公司脱钩

政府与房地产公司脱钩也是几乎不需要论证的建议。政府代表全社会利益,房地产公司代表公司利益;政府追求国家和公民的政治、经济、文化与道义目标,房地产公司追求利润与市场份额。两者即使有交集也非常小。同时,政府是房地产市场供求诸方的裁判员,而非房地产公司一方的运动员。因此,政府应当与房地产公司脱钩。政府和政府各机构退出房地产公司的股份,政府官员和直系亲属退出个人在房地产公司的股份,政府在房地产公司和消费者、银行、土地或房产原所有者与使用者争论中保持中立和公正的先决条件。就目前争论的拆迁条例来说,这里的关键是政府不参与拆迁。在区域规划内,需要土地的开发商和原土地所有者或使用者的谈判一种市场交易。交易纠纷由法院裁定。任何拆迁条例在这里都是多余的。

8.      改变住宅土地制度,恢复郊区农民自由建房的权利

目前的非农业土地和非农业住宅用地所有权必须归政府的制度必须改变。非农业土地和非农业住宅用地完全可以归个人或个人组成的集体所有。改变可以先从增量开始。在城市郊区,对新的转变为非农用地包括非农住宅用地的原农用土地保持土地的私有制。政府对农用土地改变为非农用土地所应当做的,一是公开长期土地规划,而不是一个市长一个规划。这样,农民和其他人在规划框架内可以自由转让土地所有权和使用权。第二,政府按照孙中山先生100年前提出的“土地增值归公”政策,对农用土地转变为非农用途征税包括征重税,以保证转变为非农用途的土地上公共设施的建设资金。

这一建议本来不需要论证。读读孙中山先生的著述就行了。不过我仍然提出一些论证。郊区土地自由建房首先牵涉到中国的粮食安全和18亿亩耕地红线。然而,世界各国尤其农产品出口大国的粮食安全,靠的不是限制土地用途,而是对农业的大量投资。美国为什么有这么多农产品出口?不是因为美国农业土地多,而是因为美国对农业投资多,以至于美国经济学家认为美国农业是“投资过度”。中国保证粮食安全的唯一途径也是政府对农业投资和对农民补贴,以保证农民愿意种田,保证土地单产的提高和土地的经济使用。现在政府一方面强调“18亿亩红线”,一方面对农村大量耕地荒芜束手无策。任何城市人到农村走一走都会发现耕地荒芜现象的严重性。统计资料上的多少亩耕地与农民实际耕作的耕地完全是两回事。如果前者还保持着18亿亩,后者则远远低于18亿亩。所以,让农民肯种地、让农民把纯农区(即暂时甚至永远不会城镇化的农区)耕地都种上、支持农民用新技术种地才是中国粮食安全的根本。否则的话,18亿亩红线也保证不了中国的粮食安全。

改变城市土地制度建议的另一个论证有关所有制。许多人会说中国农村土地是集体所有制或者“社会主义公有制”。但对我来说,中国农用土地是一个个农民生产组中几十个人到上百个人的“集体私有土地”。土地是这些农民自己的。对城市人来说,对某个生产组以外的其他农民来说,对政府来说,一个生产组农民的土地就是那些农民的私有地。“公有制”等等说法都是扯谈,都是政府和基层官员不尊重那些农民土地权利的借口而已。在土地规划的范围内,土地所有者应当能够决定自己土地的用途。政府要做的是对土地转变用途征税甚至征收重税。还有一些人会说城市土地按法律属政府所有。但第一法律可以改变,因为城市土地是否属政府所有既不关乎公民基本权利,也不关乎社会基本性质,所以有关法律的变更并非难事;第二现行中国基本法律如宪法、土地法只是承认现有事实,而对新转入城市用途的农地的所有制归属并不明确;第三如果新转入城市用途的土地必须转为政府所有,那么,法律就应当对所有权转移过程中的补偿做出明确规定,并且需要征得原土地所有者农民的同意,但现行的土地征收、拆迁规定显然没有不符合这样的要求。第四政府只应当为了公共用途要求农民卖地。可建造民用住宅并非公共用途,所以政府没有理由要求农民卖地。在执行土地规划和依法纳税的前提下,农民有权利在自有土地上建造商品住宅,有权利和房地产公司谈判出卖、租让土地。政府也可以向农民购买或者租借土地建造经济房供应市场。

9.      政府和社会力量建造经济出租房

政府财政应当有一定比率用来建造经济适用房。同时,政府应当改变低价出售这些房子给城市原住民的政策,而变为低价出租。出租为政府根据经济形势变化处置这些房子提供了空间,出租也给政府随租房者收入变化情况而调整房租提供了余地。这些经济适租房在面向城市低收入的原住民的同时,应当主要面向城市的新移民,面向“蚁族”,因为他们的居住状况通常比城市低收入的原住民更槽。

10.  需要新建办公楼的政府机构迁到低房价城市或地区

新成立的政府机构和需要政府拨款补助的单位、需要重新建造办公楼的政府单位都应当迁出一线城市,或者搬出该级政府管辖下的中心地区。国家级的机构不在首都、省级机构不在省会是各国常见现象。分散城市功能、政府机构、大学、国有企业设立或者搬到远离大城市的低房价地区是一个国家、一个省或地区平衡、平等发展的重要方式,也是缓和大城市房地产供不应求的重要方式。打个比方,国家教育部搬到保定、江苏省教育厅设在扬州都没有什么不可行之处。中国地区发展的不平衡已经非常严重,政府应当从自己做起来缩小地区发展差距。

 

 “夜话”2009年第22期, 2009年12月22日

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